토지거래허가제, 집값 안정 효과 있나? 부동산 시장 변화 분석

부동산 시장에서 토지거래허가구역(토허제)은 거래를 제한하여 집값을 안정화하려는 정책적 수단으로 활용됩니다. 하지만 최근 사례를 보면 거래량 감소 효과는 뚜렷한 반면, 집값 상승을 억제하는 데에는 한계가 있는 것으로 나타났습니다. 이번 글에서는 토허제가 부동산 시장, 특히 재건축 시장에 미치는 영향을 분석하고, 장기적인 전망을 살펴보겠습니다.

📉 거래량 감소, 하지만 가격은 상승

토허제가 시행된 후 거래량은 급감했습니다. 대표적으로:

• 잠실 지역 거래량 82% 감소
• 대치동 60.1% 감소
• 청담동 61.4% 감소

이는 실거주 목적 외 매입이 어려워지고, 갭투자 및 대출 규제가 강화된 결과로 풀이됩니다. 하지만 가격 측면에서는 기대만큼의 안정 효과를 보이지 않았습니다.

• 대치동 아파트 가격: 토허제 시행 후 2년간 23.8% 상승 (시행 전 2년 상승률 22.7%)
• 잠실 아파트 가격: 규제 후 상승률 22.5%, 규제 전 20.8%보다 높음

삼성동과 청담동은 상승 폭이 다소 둔화했으나, 여전히 가격은 올랐습니다.

📊 가격 상승을 막지 못한 원인

1. 입지적 강점: 학군, 교통 등 입지 요인이 가격을 지지
2. 재건축 기대감: 강남권 주요 단지는 재건축 기대가 반영되어 가격이 유지됨
3. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상: 규제가 심해질수록 핵심 지역 부동산 선호가 더욱 강해짐
4. 매물 부족 문제: 거래 제한으로 인해 시장에 나오는 매물이 줄어듦

결국 토허제는 거래량 감소에는 효과적이지만, 근본적인 공급 부족 문제를 해결하지 못해 가격 상승을 억제하는 데 한계를 보였습니다.

 

 

⏳ 장기적인 영향 분석

1. 거래 유동성 감소

토허제는 실거주 의무와 대출 제한으로 인해 주택 거래의 유동성을 낮추며, 이는 시장 효율성을 떨어뜨릴 수 있습니다.

2. 가격 안정 효과의 한계

단기적으로는 매물이 감소하면서 가격이 안정될 가능성이 있지만, 장기적으로는 오히려 선택지가 줄어들면서 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

3. 재산권 침해 논란

토허제는 재산권과 거주 이전의 자유를 제한한다는 점에서 법적 논란이 있으며, 장기적으로 제도 신뢰도에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 시장 혼란 가중

토허제의 해제와 재지정이 반복되면 시장의 불확실성이 증가하여 투자 심리를 위축시킬 가능성이 있습니다.

5. 지역별 차이

강남권과 같은 인기 지역에서는 토허제가 실질적인 집값 억제 효과를 보이지 않는 반면, 일부 외곽 지역에서는 거래 자체를 막아버려 시장 활성화를 저해하는 경우도 있습니다.

🏗 재건축 시장에 미치는 영향

토허제는 특히 재건축 시장에서 다음과 같은 영향을 미칩니다.

1. 가격 안정화: 일부 지역에서는 재건축 단지의 급격한 가격 상승이 제한됨. 압구정 재건축 단지에서 가격 하락 사례 존재.
2. 거래 위축: 허가 절차와 실거주 요건으로 인해 거래량이 70~80% 감소한 사례가 다수.
3. 실거주 중심 시장 형성: 전세 물량 감소로 인해 전세가격 상승 가능성.
4. 재건축 사업 촉진 가능성: 토허제가 해제될 경우 갭투자가 활성화되면서 재건축 사업성이 개선될 가능성이 있음.
5. 정책 실효성 논란: 토허제가 일시적으로 가격을 억제하더라도 해제 후 가격이 급등하는 경우가 많아 장기적인 정책 효과에 대한 의문이 제기됨.

 

🔎 근본적 해결책 필요

토허제는 거래량 억제 에는 효과적이지만, 근본적인 집값 안정화에는 한계가 있습니다. 특히 재건축 시장에서는 거래 위축과 함께 정책 실효성 논란이 지속되고 있으며, 장기적인 해결책이 필요합니다.

📌 따라서 단순한 규제보다는 공급 확대 및 실효성 있는 대책 마련이 필요하며, 정책이 시장의 흐름과 균형을 맞출 수 있도록 지속적인 모니터링과 개선이 요구됩니다.